永華國小公寓  南區買屋 / 南區買房 - 中華南路低總價三房公寓｜近永華國小、開南公園台南買屋專家

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~360 萬~~358 萬
參考單價：13.22 萬/坪
地址：台南市南區中華南路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.08 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.6 坪
附屬建物面積：2.3 坪
共同使用：2.18 坪
土地面積：12.39 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：永華國小
鄰近公園：開南公園
生活機能：鹽埕市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格親民：總價約 358 萬元，在台南市中心地段提供三房格局，對於預算有限的家庭或首購族相當友善。 2. 黃金地段：位於南區中華南路，鄰近永華國小、開南公園及鹽埕市場，生活機能極佳，採買與交通便利。 3. 空間實用：三房兩衛雙廳設計，坪數雖不大但格局方正，使用率高，無浪費空間。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡已達 43 年，可能面臨管線老舊、外牆剝落或需要額外預算進行修繕的問題。 2. 頂樓無電梯：位於 5 樓總高 5 樓的頂樓，且為公寓無電梯，需爬樓梯，對於有長輩、小孩的家庭或行動不便者較不友善。 3. 缺乏車位：不包含車位，周邊停車可能需額外租用，在舊市區增加生活成本。
機會 (Opportunities)	1. 學區加持：鄰近永華國小，對於重視子女教育或未來有租售需求（租給家長陪讀）而言是加分項。 2. 都市更新潛力：位於市中心老舊區域，未來若有都更計畫，潛在的價值提升空間較大。 3. 首購首選：低總價降低了進入門檻，適合年輕家庭置產起步，或作為長期收租的投資標的。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：銀行對老舊建築的貸款成數與年限可能較嚴格，需預先與銀行確認貸案條件。 2. 頂樓風險：頂樓可能存在漏雨隔熱不佳的隱憂，若前手修繕不當，未來維修成本由屋主承擔。 3. 轉手流動性：相比新成屋大樓公寓，老舊電梯建築在未來的二手市場流通性可能較慢，需考量退出機制的難度。

物件評論

此物件適合預算有限但重視生活便利度與學區資源的首購族或投資客。

總價約 358 萬元能在市中心買到三房，CP 值相當高，且周邊市場、公園與學校齊全，日常起居非常方便，是「進可攻退可守」的穩健選擇。然而，由於屋齡近半世紀且為頂樓無電梯公寓，買家需在購屋前確認建築結構狀況，並評估自身或家人爬樓梯的體力是否可負荷。若能接受老屋需視情況翻修的特性，此處是一個高性價比的安家起點；若對居住品質要求極高或有長輩同住，則建議再多加考量頂樓漏水風險與爬梯便利性問題。